《北京市房地产测绘细则》的补充规定

【实施日期】2000/10/24【颁布单位】京国土房管办字（2000）第428号

北京市国土资源和房屋管理局关于贯彻执行国家标准《房产测量规范》的通知

各区县房屋土地管理局、土地局：

国家质量技术监督局于２０００年２月２２日正式发布了《房产测量规范》（国标ＧＢ／Ｔ１７９８６．１-２０００，以下简称《规范》），《规范》于２０００年８月１日起实施。同时国家建设部还发布了《关于认真贯彻执行〈房产测量规范〉加强房产测绘管理的通知》，要求学习、宣传和贯彻《规范》，抓好房地产测绘管理工作。

为了更好的贯彻《规范》，规范我市房地产测绘行为，根据《通知》精神，特通知如下：

一、从本通知发布之日起，原有关房屋面积测算的规定与《规范》相矛盾的，以《规范》为准。

二、根据《规范》的规定，结合本市实际情况，对已颁布的《北京市房地产测绘细则》（京房地测字〔１９９９〕０５号）作了调整和说明，特制定了《关于〈北京市房地产测绘细则〉的补充规定》（附件１）。

三、为了加强测绘成果资料的统一管理和利用，商品房实测、预测成果应按照《房屋土地测绘成果技术报告书（商品房（预）销售面积认定）（试行）》（附件２）的格式提供给委托方。

四、本通知从颁布之日起执行，执行中有何问题与建议，请及时向市房地产勘察测绘所反映。

特此通知，请遵照执行。

附件１：《北京市房地产测绘细则》的补充规定

一、关于房屋建筑面积计算

（一）房屋的建筑面积

房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高２．２０ｍ以上（含２．２０ｍ）的永久性建筑。

（二）房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

（三）房屋面积测算精度要求

实地量距的房屋面积的精度，限差和中误差不得超过下式计算的结果：

－－

限　差：ｍp＝±（０．０４√Ｓ＋０．００２Ｓ）

－－

中误差：ｍp＝±（０．０２√Ｓ＋０．００１Ｓ）

式中：ｓ为房屋面积，（平方米）

（四）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等层高在２．２０ｍ以上部位计算建筑面积，但不计入房屋层数。

（五）房屋天面上，属永久性建筑，层高在２．２０ｍ以上的楼梯间，水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在２．２０ｍ以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

（六）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

（七）跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积。

（八）阳台与平台的区分问题（见附图）

１．借助下层房屋屋面的无柱、无顶的室外活动空间都以平台处理。

２．凡是悬挑的供居住者进行室外活动的空间按阳台处理。

（１）借助于下层屋面的为平台不计算建筑面积；

（２）悬挑的为阳台计算建筑面积；

（３）有顶、有柱的部分，按柱外围计算建筑面积；其余部分按平台处理；

（４）上人屋面及其延伸出主体建筑部分均按平台处理；

（５）一层按柱外围计算建筑面积，二层部分按平台处理；

（６）对于首层或一、二层为裙房，三层以上为住宅，三层借助裙房屋顶围成的阳台按平台处理。

（九）滚梯按楼梯的处理方式计算建筑面积。

（十）对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。

（十一）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷不计算建筑面积。

（十二）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋不计算建筑面积。

（十三）活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。

（十四）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝不计算建筑面积。

二、关于图式方面的问题

（一）关于房地平面图的基本线划

为使房地平面图更加清晰美观，使粗实线与细实线醒目好看，将基本线划由原来的０．２０ｍｍ改为０．１５ｍｍ。

（二）关于界址线

界址线是宗地的权属范围线，必须十分清楚。在原来的规定中尚有不足或不明确之处：如无墙已定界和他墙均用细实线表示，虽然无墙已定界端点划有界址点符号，有时仍会分辨不清；又如共有墙与自墙均绘粗线，在图上根本无法分辨，而必须借助草图。针对这些情况，根据《北京市地籍图图式》（城规发〔１９９８〕第２８５号，１９９８年１０月７日发布）（以下简称《图式》）的规定，对界址线的划法做了较大的变动。如凡对有墙的部位均绘实线，并以短齿线的指向表示墙体归属，对无墙已定界的部位用长虚线表示，并在界址点处绘小圆。这样规定，使界址的状况一目了然（详见《图式》）。

在房地平面图上界址点是否显示界址点号，目前暂不作具体规定。

（三）关于违章房屋、临建房屋、多产权房屋和地上权房屋在图上如何表示，作了进一步的规定（详见《图式》）。

（四）关于房产分户图内小分户房屋权属界线的表示问题：

小分户房屋权属界线，过去共有墙其加粗的方向为从墙中线向内加粗，现改为：在共有墙部位以墙中向两侧加粗，自有墙部位向里侧加粗。

（五）关于房屋管理平面图

１．关于房屋管理平面图的绘制

《细则》１１．８规定，绘制房屋管理平面图，“房屋外廊墙及分隔墙均以墙中心数据展绘”，经实践证明，分隔墙以墙中心展绘是对的，但外廊墙以墙中心展绘则造成房屋管理平面图的外廊与现状不符，且凸阳台与外廊墙之间出现“间隙”。因此外廊墙的展绘仍恢复以前的绘法：即按外廊墙的实际尺寸展绘。

２．关于面积注记

《细则》１１．１０和１１．１１规定在一户型内，每个房屋均注记使用面积，阳台注记建筑面积。由于目前商品房面积计算的方法发生了变化，对于商品房而言，上述注记可以根据委托方的实际要求作相应的变化：如委托方要求注记每套房屋（即每个户型）套内建筑面积，则可以按委托方要求在管理图适中位置注记套内建筑面积。

３．关于平台的注记

《细则》规定平台不计算建筑面积，只注记“平台”两字。

４．关于卫生间与厕所的表示方法

卫生间与厕所原用“卫”和“ｗ”表示，现规定统一用“ｗ”表示（不再使用汉字注记“卫”）。

５．在分层图上，如果上一层的某部位，为下一层的上空，应在该部位注记“空间”二字。

附件２：房屋土地测绘技术报告书（商品房（预）销售面积认定）

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿测绘所（队）

年　　月　　日

一　测量单位：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿测绘所（队）

二　委托单位：

三　测量对象：

四　测量目的：

五　测量日期：

六　测量依据：（＿＿＿＿＿＿）

１　关于重新印发《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的通知（京国土房管权字〔２０００〕第３６９号）。

２　《北京市地籍测绘规则》、《北京市地籍图图式》（城规发１９９８〔２８５〕号）。

３　《北京市房地产测绘细则》（京房地测字１９９９〔０５〕号）。

４　委托方提供的经房地产权属（或）市场主管部门审定的公用建筑面积分摊办法。

５

七　测量人员：

测图人（计算人）：

检查人：

审核人：

八　其他有关说明

１

２

九　测量结果报告

（一） 房屋面积测定技术说明书

（二） 房屋面积分摊计算明晰表