北京所有小区2015年前要建业主大会

到2015年，北京实施物业管理的住宅小区，将力争全部成立业主大会。昨天，市住建委、市民政局、市社会办联合下发《关于推进住宅区业主大会建设的意见》。辖区内业主大会的组建，将纳入部门、街道的考核内容。意见对业主大会成立的支持措施、业主大会和业委会运作、外部监督规范手段上做了详细规定。

××小区业主大会　

覆盖范围

●新建商品房小区，业主入住，街道介入指导帮助成立业主大会。

●保障房小区全部在业主入住前，就提前成立业主大会。

●出现矛盾纠纷的小区，要尽快组建业主大会。

●推进老旧小区业主大会的组建也将作为重点。

支持措施

●政府向社会组织购买服务，社会组织出人出力，辅导小区业主成立业主大会。

●各区县政府要将住宅区业主大会建设所需的经费，纳入政府年度预算。

●建立考核机制，把业主大会的组建、规范运作纳入部门、街道的考核内容。

监督规范

●聘请人大代表、政协委员、公益律师等作为观察员，监督业主大会决议，费用的支出等

●区县政府每年要通过政府组织、向社会组织购买等形式，对业主大会负责人、成员等轮训一遍。

●区县政府组建业主大会辅导专家库，发挥专家在业主大会规范运作中的专业指导作用。

覆盖范围

怀柔试点全部成立业主大会

《意见》要求，各区县政府要把推进辖区内住宅区业主大会的组建，纳入社会建设总体规划。力争在“十二五”时期末，逐步实现全市实施物业管理的住宅区业主大会的全覆盖。

这意味着，到2015年，北京实施物业管理的住宅小区，将力争全部成立业主大会。

统计显示，目前北京住宅小区的业主大会成立率仅为28%。

据了解，今年上半年，市住建委在怀柔区开展了试点，目前试点已经结束。怀柔区实现了住宅区业主大会的全覆盖。

保障房要提前成立业主大会

市住建委相关负责人介绍说，推进业主大会全覆盖将突出几个重点。首先，对于新建的小区，要新建一个小区，组建一个业主大会。“对于新建的商品房小区，在业主入住后，街道就要介入，指导帮助业主成立业主大会。政府也将购买社会服务，辅导业主们尽快成立业主大会。具体的措施在去年实施的《北京市物业管理办法》中就已经明确，比如有5%的业主发起，就可以申请成立业主大会。”

同时，保障房小区由于在入住之前，就已经在摇号配售时确定了业主的名单，因此今后保障房小区将全部在业主入住前，就提前成立业主大会。

“对于物业矛盾纠纷较为突出的小区，将以组建业主大会作为化解矛盾纠纷的突破口。出现矛盾纠纷的小区，就要组建业主大会。”这位负责人表示，另外，推进老旧小区业主大会的组建也将作为重点。

技术支持

政府掏钱公益组织出谋划策

在业主大会筹备初期，不少小区业主都苦于缺乏被指导、无从下手。昨天出台的《意见》规定，今后，政府将掏钱购买社会服务，让公益组织辅导小区组建业主大会。

新天第业委会主任、北京市业委会协会申办委员会召集人张大宪近期就组建了一个业主大会的辅导中心，专门负责为新组建的业主大会提供辅导。

“过去是小区办给各街道的专管人员进行培训，这些专管人员再给小区业主辅导。但这些专管人员的学习程度还不一定能赶上业主。另外，这种政府和业主进行直接沟通，业主有可能会有抵触情绪，认为政府会阻扰我们成立业主大会，所以效果并不好。”张大宪说。

张大宪说，此次北京采取了社会组织作为中间桥梁，来辅导业主们成立业主大会，是一个很好的创举。而且承担这项职责的必须是非营利的公益民间社会组织，业主会有很高的接受度。

业主大会负责人每年将轮训

市住建委相关负责人介绍说，各区县政府要有计划地加强对住宅区业主大会负责人、业主委员会委员和工作人员的培训。每年要通过政府组织、向社会组织购买服务等形式，分层次、有重点的对业主大会负责人、业主委员会委员、工作人员轮训一遍。

同时，各区县政府还要结合辖区实际，组建业主大会辅导专家库，发挥专家在业主大会规范运作中的专业指导作用。“被购买服务的社会组织，也可以从这个专家库中挑选专家，来指导业主大会的成立，或是培训业主大会负责人和工作人员。”

资源支持

组建所需经费纳入政府预算

市住建委相关负责人说，这些社会组织将在新业主大会的筹备、组建、运行的全过程给予指导。在筹备和组建的过程中，提供政策和实操的指导。而且将来业主大会成立后，政府还可以继续用购买社会服务的方式，委托社会组织对业主大会的运作进行评价。

购买服务的钱从哪里来？对此，《意见》中已明确规定，各区县政府要将住宅区业主大会建设所需的经费，纳入政府年度预算，保证规范业主大会运作的工作顺利开展。”

《意见》要求，各区县政府要充分整合行政资源，明确各相关部门在业主大会组建中的职责分工。同时要建立考核机制，把业主大会的组建、规范运作纳入部门、街道的考核内容。

业委会居委会共享公共资源

昨天出台的《意见》还明确，将建立业主大会与社区居委会的良性互动关系。

社区居委会应当协助街道办事处、乡镇政府指导、监督业主大会开展工作。业主大会应当主动接受社区居委会监督，召开业主大会、业主委员会会议，应当告知居委会，并听取意见。

对业主大会违反法律、法规的决定，社区居委会可以提请街道办事处、乡镇人民政府予以撤销。

同时，业主大会与社区居委会还将共享公共资源。业主大会与社区居委会共享住宅区内活动场所，为开展社区活动提供场地，协助和配合社区居委会开展有关社会治安、公共卫生、社会保障、社会救助、住房保障等公共服务。

“比如，小区内的公共场地、绿地或会所，可以提供给居委会，进行一些公益性的活动。社区居委会的会议室，也可以提供给业主大会开会使用。”市建委物业处处长郭彦利说。

■ 现状

不足三成小区有业主大会

本报讯 统计显示，目前北京住宅小区的业主大会成立率仅为28%。

在社区问题专家北野看来，业主大会成立率低的主要原因，是业主的参与率低。实现对公共部位和共有设施的管理，单单一个或几个业主是不行的，必须成立业主大会，由业主大会作为主体来管理。

物业管理专家舒可心认为，除了新业主大会成立难外，一些已经成立的业主大会，也暴露出管理不规范等问题，比如决策不公开透明，业委会把自己当成了小区的管理者。这些业主大会没有起到好的示范作用，反而让没有成立业主大会的小区不愿意去成立。

“北京这次出台的意见，可以说是房改10年来，有里程碑意义的试点。”北野说。

市住建委副主任张农科表示，业主大会作为业主共同管理物业共用部分的法定组织，已经成为社区治理的重要主体。“社会管理最基本的单位是社区，社区组织结构中，业主大会是一个重要组成部分。没有业主大会，社区组织结构的大盘子就是不完整的。”

张农科说，住宅小区管理和服务水平的高低，与业主大会有着直接的关系。比如一些小区会面临着房屋建筑的养护与维修，而只有成立业主大会，才能使房屋建筑得到及时养护维修。

另外，成立业主大会，是化解物业矛盾的根本性措施。“当前很大一部分小区的物业矛盾，根源都在于没有成立业主大会。业主来维权或与物业公司协商，就必须有一个主体，来代表全体业主，那就是业主大会。”（记者 马力）