北京房企推盘冲锋 年底前迫降房价

限购、加息、预售款入专户、首套房贷最低利率上调至8.5折……政策不断锤炼着开发商日益紧绷的资金链。然而,尽管11月份市场前景黯淡,多个开发商仍然选择这一时段加速推盘。截止到10月27日,据楼盘数据统计显示,北京有37个项目计划在11月开盘入市,其中纯新项目达到17个,占比接近一半。 在“限购令”等严厉政策打压下,9月的成交量萎缩,在这个敏感时刻,开发商选择在11月密集开盘冲锋,背后究竟是什么原因……

五六环成主流成交区

本应该在金九银十出现的推盘潮,终于姗姗来迟。

根据楼盘数据统计显示,37个项目计划在11月开盘入市,其中纯新项目达到17个,这大大超过了10月的推盘量。北京市房地产交易管理网的数据显示,10月份领取预售许可证的有14个楼盘,而在这些楼盘中,仍有7个楼盘显示处于“正在预售”状态,并未开盘。

从地理位置来看,五至六环无疑成为11月开盘项目的主要分布区域。据记者统计显示,计划开盘的37个项目中,五至六环间项目多达26个,占总体比重达70.3%。

牟增彬告诉《华夏时报》记者,目前,由于五环内可开发土地资源稀缺,因此五至六环间已经成为京城房地产市场的主流成交区域,这也是首套房购买者的主要购房区域。但是,由于此番调控中,首付款增加对这类“刚需”客户会产生一定影响,在这样的市场环境下,开发商灵活调整价格稳定销售也成为“自然而然的事”。

事实上,据《华夏时报》记者调查,五环至六环间11月份的开盘均价确实已经开始走低。从已经有报价的项目统计来看,整体开盘均价为每平米19000元左右,相比10月份五至六环间已开盘项目的开盘均价下降了13%,与10月份(截至20日)五至六环间在售商品住宅的成交均价相比下降了近2%。

据亚豪机构分析人士分析,近期限购令的出台、三年来的首度加息以及北京市的预售资金监管新政,直接导致一些开发商资金压力加剧。而且,此次调控显然是作用于中长期的,因此,降低销售目标以求生存正成为越来越多的开发企业的战略调整方向。这是11月份开发商加快楼盘入市步伐的首要原因。

又是资金链

限购令和加息的叠加效应刚刚显现,北京预售资金监管新政的出台无疑是又一记重拳砸下,催促开发商推盘。

10月25日,北京最新出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》规定,商品房预售资金应当全部存入监管专用账户,保证优先用于工程建设,严禁房企直接收存商品房预售资金。

中原地产研究中心8月份发布的数据显示,2006-2009年,预售款占房地产开发资金来源比重达四成。商品房预售资金全部存入监管专用账户,确实对开发商的资金链影响很大。

另外,从今年二季度起,政策作用下,全行业资金链前所未有地受压。国泰君安地产分析师孙建平表示,对开发商而言,加息后增加的利息支出其实影响不大,但成交量下滑对其资金链的影响更大。

来自北京市房地产交易管理网的统计数据也证实了这一点。截至10月26日,10月份北京楼市合计住宅总成交量为17647套,相比9月同期下调了19.7%,其中期房成交5648套,环比下降超过三成。

房地产销售低迷所导致的直接后果,就是房企的现金流匮乏。

“最近几次政策的出台确实比较‘狠’,以前的调控都没到这样的程度。”一家大型地产商高层对本报表示,“目前的情况下,不排除一部分中小型开发商的资金链会断裂。这可能会驱使这部分资金紧张的开发商选择降价推盘套现。”

国务院发展研究中心一位负责人向记者表示,在目前楼市宏观调控的大背景下,对于资金链较为紧张的开发商,在无法大规模有效增加自有资金的情况下,只能选择加快资金周转速度。有可能促使开发商在年底低价促销,从而有利于市场上低价房源的增加。