新政下二手房买卖有何门道?专家为您解读新政

近日，国家出台了一系列新政鼓励楼市发展，而其中对于二手房买卖也有不少新政策，那么在如今的二手房买卖中该如何充分利用新政呢？记者日前采访了信义房屋产权交易部有关专家，请专家来为大家解读新政。

据介绍，此次针对二手房的新政主要是“进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自 住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超(房超博客,房超新 闻,房超说吧)过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其 转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。 ”

其中，银行贷款和交易税费，这两项为政府调节楼市的重要杠杆。专家提醒，目前政府所有的关于楼市优惠政策，针对的主体都为个人和住宅，其中普通住宅会享 受更大的优惠。对于银行贷款暂不必说。单就交易税费来讲，本次营业税的减免对二手房市场可谓意义重大，这一税种有时甚至可以直接左右房屋买卖的成交价格。

有关专家认为：从本次新政纲领性的条文来看政策只是针对个人的普通住房出售过程中可以享受减免的优惠，也就是说主体需符合“个人”及“普通住房 ”才能享受新政的优惠，但如果个人出售非普通住房是否享受这一优惠政策，目前为止有关部门尚未出具具体的说法。在这里需要和大家说明的是，普通住宅与非普 通住宅的界定宽泛一点来讲就是以单套面积是否达到140平米来算，单套面积低于140平米就算普通住宅，反之就是非普通住宅。那就目前阶段如果需购买非普 通住房的买受方来说可以静待相关的政策。而对于已签订存量房买卖契约的，但尚未进入过户流程的房屋，建议还是按兵不动为上策，因为实施的细则尚未颁布。

另外，再从本次二手房新政两年期的界定标准来看：1、若2年以上的个人普通住房出售予以免征营业税，2、若2年以内的个人普通住房出售的话按差 价×5.55%予以征收营业税。那上述第1点免征营业税的政策会增加市场上一些已满2年但不满5年的个人普通住房的竞争力，也就是说对于这一批存量房源的 成交量可能会放大，同时对于那些已满5年在以前来讲具有很强竞争力的房源可能就弱化了。对于第2点，大家可能普遍认为避免买那些不满2年的存量房，因为税 费可能会很高，但专家认为并非这样，那些不满2年的存量房就目前来说更具有竞争力，值得注意的是不满2年的那些房屋都是在2007年房价高位的时候购买 的，同时这次的政策未曾对个人所得税予以减免，那个人所得税的征收方式若按现有政策为满5年，且为个人唯一生活用房方能享受减免的政策，那么对于未满5年 的房屋征税方式则为差价(净得)×20%或核定征收成交价×1%。这样一分析就会发现对于不满2年的那些房屋如果出售的话交易成本(税费)是非常的低甚至 比购买增量房要低得多。