京城豪宅交易量缩水近50% 价格逆市上涨三成

京城住宅量跌价涨　豪宅市场“叫好不叫座”

去年开始的楼市震荡，使住宅市场成为了重灾区，特别是普通住宅交易量出现大幅度跳水。根据北京市房地产交易管理网统计数字显示，今年1月份住宅签约套数为6930套，与去年同比减少了41.6%；但价格却达到了13140元/平方米，同比上涨34.6%。进入2月份后，北京共成交住宅2874 套，与去年同比减少了50.2%，成交价格仍然达到了13219元/平方米，与去年同比增长了35.7%，与上月环比则增长了0.6%。3月份，北京共计成交住宅5542套，与去年同比减少了43.5%，与上月环比增多92.8%，价格约为13271元/平方米，与去年同比增长了34.5%，与上月环比增长了0.4%。

这一连串数字将京城住宅市场带入了一个“叫好不叫座”的怪圈，而开发商“资金链”也在无形中面临着严峻的考验。值得关注的是，一向以拥有稳定客户而显得高枕无忧的毫宅市场也出现“低迷征兆”，戴德梁行综合住宅服务部华北区董事岳锋钢在采访中表示，今年1—3月份北京高档住宅的成交量分别下降了46.2%、68.2%和42%。他认为，北京高档住宅交易量同比大幅度缩水的原因，主要是由于去年交易量太高的缘故。

尽管交易量持续走低，但相比去年，京城毫宅的价格却出现了大幅度上涨。根据北京市房地产交易管理网最新发布的统计数据显示，京城最贵高档公寓银泰中心达到了84586元/平方米，而去年其售价为62060元/平方米；位居第二名的新源国际公寓成交均价为46765元/平方米，也比去年第四季度的“亚军”西单佳慧雅园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)2号住宅楼每平方米35449元的价格高出了11000多元。

别墅市场持续火爆　空置率下降7.3%

别墅可以说是高档住宅市场中最为稳定的，尤其是在“禁止别墅用地”政策再次被强调以后，高档别墅供应少、需求旺、价格涨已是不争的事实。像2005年才卖1500万元/套的财富中心，如今已经涨到了3500万元/套。除了供应稀缺外，持续走高且保持稳定的别墅租金也成为别墅受青睐的原因。业内人士认为，出租别墅的租期一般较长，客户也比较稳定，投资回报也稳定。

据了解，第一季度，别墅市场并没有受到第29届奥运会、市场低迷等影响而有明显变化，租金仍维持在134.5元/月/平方米。而空置率方面，由于去年入市的新项目因装修风格、服务品质等方面的原因表现出了极强的吸纳能力，市场平均空置率也因此下降了7.3个百分点，达到12.7%。

尽管目前来看，别墅市场前景一片乐观，但随着整个市场的低迷以及股市的持续震荡，岳锋钢认为，今年的别墅市场交易量难以达到去年的盛况。据相关统计数据显示，去年北京已售出2000万元级别墅销售套数为68套。就区域分布来看，销售热点为中央别墅区及泛奥北别墅区，各占4个项目，且全部为销售套数前十的项目。

奥运临近短租旺盛　酒店式公寓租金上涨10.3%

此外，值得投资者注意的是，由于第29届奥运会的临近，北京租赁型物业需求愈加旺盛。今年一季度，北京酒店服务式公寓的平均租金至 198.8元/月/平方米，相比上季度涨幅达10.3%；个别公寓租金与上一季度相比甚至飙升了35%以上。同时一季度高档出租公寓的平均租金小幅上升至 117.2元/月/平方米。而豪宅市场的平均租金水平在第一季度也上涨了18.3%。

在供应方面，第一季度北京酒店服务式公寓和高档出租公寓市场均有新项目入市。据了解，为市场提供了220套公寓的辉盛庭，户型面积为 75-296平方米，租金范围在17000-50000元/套/月。另外，位于燕莎板块的高档公寓项目US联邦公寓 (论坛 像册 户型 样板间新闻)也在第一季度对外出租，项目共有293套公寓，户型面积为162-394平方米，租金范围在32400-78800元/套/月。

业内人士预计，二季度市场对于酒店服务式公寓的需求将会更加强劲，预计短期租赁需求将占据更大的比例，租金报价亦可能进一步提高。同时，二季度将有两个知名品牌的项目投入市场，分别为位于CBD板块的逸兰新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)国际公寓和位于东长安街板块的Shama Luxe长安。虽然新项目的入市会对市场空置率产生短暂影响，但受益于奥运前巨大的租赁需求和新项目的品牌效应，预计下季度酒店服务式公寓市场的平均空置率依旧不会改变下降趋势。