为什么流溪河山庄会成为广州从化第一烂尾楼

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为什么流溪河山庄会成为广州从化第一烂尾楼

近日，关于广州流溪河山庄烂尾一事的始末开始逐渐在网络上曝光，这块被广州从化市民称为“从化市第一烂尾楼”的流溪河山庄，背后隐藏着极为深刻的秘密，随着近年房地产逐渐升温，流溪河山庄也成了国内众多房地产商口中的香饽饽，众多国内房地产公司瞄上了这块风水宝地。随着新开发商的入驻，如何解决好和前业主之间的历史遗留问题，也成了目前急需解决的问题，广州流溪河房地产发展有限公司这个消失在公众实现的原开发商也浮出了水面。从化流溪河山庄是1994年初由广州市流溪河房地产发展有限公司（下简称流溪河公司）开发的一个主攻高档别墅区的楼盘。

一、流溪河山庄主要收支估算：

据说当年流溪河公司的关老板以500万元起步，成立公司并运作该楼盘，当时的征地价格为1万元人民币/亩。征地总面积约为1000亩。而销售价格约为 50-60万/亩，按第一期销售200亩计算，回收资金大约在1.2亿元左右, 加上流溪河公司用土地抵押贷款大约1.2亿元。初步估算，总回收资金大约在2.4亿元。
而总支出应该在4000元内：包括 山庄大桥 500万，征地500万（据说流溪河公司有超过50%的征地补偿金到现在一直没付给当地农民）其他基础建设投资不超过3000万。

收入：卖地款 1.2亿
      银行抵押贷款 1.2亿
支出：征地款 500万
      山庄大桥 500万
      其他基础建设 3000万
总现金流入：约2亿元

当然关老板在运作该项目的正常行政开支和其他灰色开支我们无法详尽了解。据接近关老板的知情人透露，关老板当初一次性在该项目上挪用的资金超过1.5亿元，这还不包括后来多次用各种方式在公司套取并挪用的资金。

二、山庄烂尾原因分析

流溪河山庄94年初开发， 当初打出的卖点是全国第一家买地自建别墅楼盘。开盘后销售非常火暴。共卖出地块约200亩，合300户左右。
销售后由于流溪河公司跟当地农民在土地价格和付款方面的纠纷，征地及基建进度一再拖延，流溪河公司交地时间较合同规定推迟了将近两年时间。
在此期间，关老板跟别人合作开发市区楼盘广州翠雅苑，关老板把流溪河公司的资金全部挪用到那个项目，有人说关老板在该项目上被合作方骗取了所有资金。流溪河公司因此成为一个负债经营的企业。
因为流溪河公司资金不足，公司原来承诺的所有配套项目，如会所、酒店、公园及商场等全部都没动工，加上发展商交地延迟，买地的大多数业主都对楼盘极有可能发生的烂尾心存疑虑。大家基本处于观望状态，不愿意再做投入。
同时，流溪河公司关老板为了应付其他地方的资金需求，不断把山庄没有卖出的土地抵押给银行套取资金，后来，甚至把已经卖出的土地都拿去重复抵押，这也直接造成了几乎所有买地者都没法办理国有土地证的结局。大约从1999年开始，流溪河公司最终断绝了与绝大多数业主的联系，整个楼盘彻底烂尾。


三、总结
流溪河山庄紧邻广州市民的饮用水的主要来源，美丽的流溪河畔，依山傍水，众多风水名士皆指点为：含金带水，风水宝地。

当年，与同时起步的顺德碧桂园并称广东两大高档别墅盘。当年的碧桂园，如今已发展成为广东乃至全国的地产翘楚。

流溪河山庄从一个占据天时、地利、人和的著名高档楼盘，最后沦落为从化市最大的烂尾楼盘，其中包含着当年政府对房地产监管不严，开发商普遍运作不规范等社会大环境，更主要的原因还在于项目的领头人关老板多年养成的浓厚投机个性，正所谓，成也萧何，败也萧何。


关老板其人：

关老板当年从一个夜总会老板，摇身变成一个地产商人，以自己的看家本领，金钱、女色开路，最后廉价取得这块风水宝地。把一个本来有5000%毛利润的项目（1万/亩征地，50万/亩卖地），做成一个当地最著名的烂尾盘，这样的结果，实在让人感叹！

据接近关老板的人说，此人生得一表人材，风流倜傥，深得当年众多女孩喜欢。当年他身边的一个曾接受过高等教育的绝色红颜知己曾经这样当面评价他：你纵然输得一分不剩，只要上身穿着西装，打着领带，即使下身一丝不挂，也一样可以道冒岸然，风度翩翩。

关老板十分好赌，即使在生意一塌糊涂的时候，他仍然可以在一界世界杯的赌球中一洒千万金。

从1993年开始，广东房地产走过了自己上一轮的最后疯狂，进入了13年的漫长严冬。13年一个轮回，如今又到了春回大地，房价高升的春天。我们的关生又穿好了他崭新的西装，
系好他鲜红的领带，全然不顾下身的一丝不挂，因为他要抓住这最后的机会，他希望这次他能一举翻盘。

但这次他身上已经别无筹码，他只能象所有赌徒能做的一样孤注一掷，押上自己并不存在的尊严，押上自己的性命。

有道是，天网恢恢，疏而不漏，且让我们静心坐下来，观看关老板这一场充满激情的表演，我们期待着一个精彩的结局。