北京旧城房屋修缮与保护技术导则

【实施日期】2007/11/08【颁发文号】京建科教[2007]1154号【失效日期】

为保护北京古都风貌，加强旧城房屋的修缮和改造管理，保障房屋质量和住用功能，推进我市旧城保护、整治工作，市建委、市规划委、市文物局共同研究制定了《北京旧城房屋修缮与保护技术导则》，现印发给你们，请遵照执行。

本导则自通知发布之日起实施，原北京市国土资源和房屋管理局、北京市文物局发布的《北京旧城历史文化保护区房屋风貌修缮标准》（京国土房管房[2004]293号）同时废止。

特此通知。

北京旧城房屋修缮与保护技术导则

1 总则

1.0.1 为保护北京古都风貌，规范旧城房屋的修缮和改造行为，保障房屋质量和住用功能，依据《北京历史文化名城保护条例》，制定本导则。

1.0.2 本导则适用于北京市旧城除文物建筑以外的街巷、胡同、四合院等古建筑，以及近现代建筑的修缮保护、使用功能改造以及市政设施改造工程。修缮、改造工程应符合《北京历史文化名城保护规划》、《北京旧城25片历史文化保护区保护规划》和《北京皇城保护规划》、《北京市中心城控制性详细规划》等相关规定的要求，坚持保护历史真实性，保存历史遗存和风貌，因地制宜，量力而行，循序渐进，逐步改善居民居住环境的原则。

1.0.3 旧城是指二环路以内（含护城河及其遗址）的区域。旧城区域以外的历史文化保护街区、古村镇及传统街区风貌建筑修缮，可参照本导则执行。

1.0.4 本导则所称修缮工程分为五类：翻建、大修、中修、小修和综合维修。

翻建（复建、重建）工程：需全部拆除按历史风貌恢复或仅保留小部分原状而进行的复建工程。

大修工程：需拆、换部分主体结构或设备，但不需全部拆除的工程。

中修工程：需拆、换少量主体结构构件，但保持房屋结构和规模的工程。

小修工程：及时修复房屋的非主要构、部件的日常养护工程。

综合维修工程：以院落或栋为单位，对其大、中、小修一次性应修尽修的工程。

1.0.5旧城内四合院翻建工程，为确保相邻建筑安全，原则上不得增设地下室。确需增设时，应取得规划部门批准。

1.0.6 街巷、胡同、院落、房屋在修缮、整治后，应达到结构安全、能源清洁、设施基本完善、建筑节能基本符合标准要求。修缮工程竣工后，由区政府牵头组织相关部门进行风貌和工程质量联合验收。

1.0.7 街巷、胡同、院落、房屋、市政设施在修缮、整治后，各区应做好综合管理工作。

2 组织实施

2.0.1 区政府负责组织实施辖区内的房屋修缮工作，主要职责是：制定旧城房屋保护和修缮中、长期规划及年度工作计划；督促房屋所有权人落实保护修缮责任；协调居民及施工单位关系。

2.0.2 年度修缮工作计划，应首先进行确片、分类工作。

确片是根据本年度财力及修缮能力，确定当年修缮、改造的街、巷或院落。确片应本着解危与保护相结合原则，先危险房屋、具有保护价值的院落、临街景观房屋，后一般院落。

分类是由辖区房管部门会同文物部门根据院落、房屋的风貌形式、历史文化价值及现状，划分为三类：

一类院落（房屋）：建筑保存较好、建筑格局保存较完整的四合院和传统建筑、近代建筑、临街景观建筑等具有一定历史文化背景、具有保护价值的院落和建筑；

二类院落（房屋）：院落格局较完整，但建筑已严重破损；

三类院落（房屋）：院落中大部分房屋为解放后修建的新式平房。

2.0.3 修缮施工由辖区政府组织实施、协调。

3 一类院落（房屋）修缮标准

3.1 院落的修缮

四合院一般由正房、耳房、厢房、倒座、抄手廊、院墙、影壁、垂花门和门楼等建筑组成。修缮中应恢复为原有格局（如一进、两进、三进、四进、带花园、并列式等）和历史原貌。

修缮后应达到格局完整，层次分明，干净整洁。

3.2 房屋的修缮

3.2.1 应按照原材料、原形式、原结构、原做法进行加固维修，内部装修可适当采用新材料。

3.2.2 屋顶应全部恢复传统形式，如合瓦、筒瓦和灰平台等。 屋面经整修后应达到整体平顺，无塌陷、倒喝水等缺陷，脊件完整，檐口平顺，瓦件齐全，瓦垄（灰梗）顺直。

灰平台屋面宜恢复挂檐板或瓦檐口的传统形式。

3.2.3 木结构

原有中式木构架在维修中应尽可能保护加固。其中存在安全隐患的必须进行加固；挑顶、维修后的屋架应保持历史原状。

木材材质要达到干燥、规定强度和耐久要求，禁止使用杨木、柳木等易发生脆断的材质。

主要修缮方法有：新做或局部更换构件、支顶、附檩、串檩、檩柁加固、钢拉杆加固、钢木夹板加固、螺栓加固、铁箍加固、斜撑加固等。

修缮后应达到：屋架牢固无损坏，挠度在安全允许范围之内；檩条、椽子、望板等构件无劈裂、严重腐朽，变形不超过允许值。

原有木柱做法应尽量保存，不露明部分必须做防腐，露明部分应采取必要的保护措施。主要修缮方法有：抽换、墩接、挖补、补配附柱、打牮拨正等。修缮后应达到：直顺、坚固，允许有轻微变形、局部顺裂。不适于继续承载的必须更换。

3.2.4 墙体维修应采用传统青砖，并按传统形式砌筑，原有墙体能够达到围护结构安全要求的，应予以保留。

3.2.5 门、窗应按原有形制恢复。可采用与房屋整体风貌相协调的保温窗做内窗。

3.2.6 油漆彩画的颜色应以传统色调为主。垂花门等重要部位可做彩画，但已有的旧彩画应以修补为主。

3.2.7 石活宜尽量保留，不宜剁斧见新。可通过归安、拆安、粘补等做法进行维修，达到外观整齐、坚固。砖雕、木雕、石雕等装饰性构件应保留，并按原形制进行恢复、修补。

3.3 门楼

院门修缮前，应鉴定原有门楼形制，以复原修缮为首选方案。一般有广亮大门、金柱门、蛮子门、如意门、随墙门、西洋门等。

3.4 甬路、散水

院内甬路应按原状铺墁方砖、条砖，可分别采用龟背锦、筛子底、海墁等传统排列形式。散水应按原状铺墁方砖、条砖，分别采用一顺出、褥子面、八字面、人字纹等传统排列形式。

3.5 中式楼、西洋楼、临街景观建筑

临街商业类房屋、中式楼必须保留原有做法，经修缮后应达到住用安全、基本功能齐备。在空间形态、体量、高度、色彩、材质等方面与其所处的胡同、商业街、院落的风貌特征相适合。维修工程原则上不得有新开门脸、店铺等改变原格局的做法。

木构件应进行必要的油饰彩画。

应恢复传统匾额的形式。门脸的修缮应尽量符合商业使用的要求。

其它做法和要求同3.2。

4 二类院落（房屋）修缮标准

4.1 院落的修缮

对于已改变原状，全部需要翻建的建筑，在保护外观传统形式的同时，可适当采用混合结构，适当采用新材料。但对于此类院落中不翻建的建筑，应按一类修缮标准实施。

4.2 房屋的修缮

4.2.1 屋顶应采用传统形式，如合瓦、筒瓦和平台等。 屋面经整修后应达到整体平顺，无塌陷、倒喝水等缺陷，脊件完整，檐口平顺，瓦件齐全，瓦垄（灰梗）顺直。

4.2.2 木结构

修缮参照3.2.2执行。已经全部损毁的应翻建，在特殊情况下，可适当采用钢筋混凝土结构替代，但形制应与原结构相同。

4.2.3 对于已改变原状，需要按传统做法恢复的墙体，外露部位应使用传统做法，青砖重砌，维修可采用传统材料替补或抹灰划缝。在不露明的墙体部位，可采用其它节能型砌体；墙体按原状分别采用干摆、丝缝、淌白、糙砌、五出五进软心等传统方法砌筑或传统形式装饰。

硬山搁檩必须用整砖墙，应采取必要的结构加固措施。山墙可按下碱、上身、尖头划分为三段；排山可采用玲子排山、披水排山等形式；山尖可选择尖山、圆山等传统形式。

后檐墙檐口应使用冰盘檐、鸡嗉檐、抽屉檐等传统做法。

石活应尽量保留，维修使用，不得剁斧见新。

提倡采用内保温做法，提高房屋保温性能。

4.2.4 对重建建筑，门、窗应采用保温门、窗，其外观形式应与传统门窗形式近似。

4.3 门楼

参照3.3执行。

4.4 甬路、散水

可参照3.4执行。甬路应采用仿古渗水砖。

5 三类院落（房屋）修缮标准

5.0.1 院落在保持传统基本格局的前提下，局部可根据使用要求进行必要的布局调整。在旧城边缘的非传统四合院地区、恢复传统风貌区，根据使用功能需要，在保持风貌协调的前提下可考虑部分采用新材料。

5.0.2 房屋的修缮

本着保证住用安全、功能齐备，量力而行，远看近似，内外有别的原则制定修缮方案。尽量与保护区其他房屋形式、色彩相协调。

屋面尽量采用双坡屋面仿传统形式，永久建筑禁止使用石棉瓦和彩钢保温屋面板。

在保证原房屋结构安全的前提下，旧墙体无论采用何种砖、何种砌法，应尽量保留。新砌砖墙可采用新型墙体材料，但要与街区风貌相协调。外墙原为红机砖的墙体，可做抹灰或涂料粉刷、贴仿古砖装饰处理。

墙体保温做法，可采用内、外保温形式。

对于需重新翻建的木结构，以保证安全为原则，结构形式可不限。修缮建筑应保持原做法。

门、窗应采用保温门、窗，原已安装的保温窗可不进行更换。

翻建房屋可采用新型墙体材料和结构体系，并做成仿古建筑形式。

6 胡同风貌保护、修缮标准

6.0.1 保存胡同肌理。胡同应保持原有格局，原则上不得进行拓宽，因安全等特殊情况确需贯通或拓宽的，应严格按《北京历史文化名城保护条例》及各项规划实施。

6.0.2 临街旧门脸、围墙在不影响安全的前提下，原则上应通过修复继续使用。已改变原状需要恢复的可按传统形式复建，临街院墙帽宜使用花瓦顶、真硬顶、宝盒顶、馒头顶、假硬顶、蓑衣顶、兀脊顶等传统做法。

6.0.3 整条胡同色彩应协调，遇有红砖墙和色彩不协调的外装饰墙面，可采用仿古饰面砖或粉刷涂料的方式予以处理。

6.0.4 街巷、胡同宽度大于4米时，应采用柏油、石板等路面，小于4米时，可采用方砖墁地。历史街区有特殊要求的除外。路面上应尽量减少井盖数量。

6.0.5 与文保区风貌不符的标牌、广告、灯箱等附属设施、设备原则上应予拆除。有必要保留的应统一规划，并按传统风格设计安装。

6.0.6 修缮中，应对胡同中遗存的古树名木和“准保护类树木”严加保护。

6.0.7 空调室外机、太阳能热水器、电视天线等设施、设备应放在隐蔽部位，严禁架设在临街一侧坡屋面上。

6.0.8 临街外窗安装雨搭应统一形式和色彩。尽量与胡同风貌保持协调。

7 房屋使用功能改造标准

7.0.1 厨房、卫生间应以保证居民基本生活条件为标准进行改造。

7.0.2 水、电实行一户一表。每户供电容量按北京电力公司现行有关规定执行。

7.0.3 供水、下水入户。

7.0.4 电话、有线电视入户。有条件的地区，电力、电视、电信的缆线均设地下，消灭飞线。

7.0.5 实行一户一箱（邮政信报箱）。

8 市政设施改造

8.0.1 整条胡同修缮改造前，区政府应组织市政部门确定市政改造方案。胡同内布置市政管线时，应保持该保护区的传统风貌，原则上不得改变原有胡同的尺度和走向。

市政设施改造应结合实际地上、地下条件，统一规划设计。为分期、分步、近远结合、先地下后地上施工创造条件。

8.0.2 街巷、胡同宽度达到10米及10米以上时，7种管线（雨、污、气、供水、路灯、电信、电力）一次埋设到位；

胡同宽5米～10米时，优先布置供水、污、雨、燃气管线；

胡同宽度为2～5米时，优先布置供水、污水；5米宽以下胡同，原则上不敷设燃气管线。

胡同宽度小于2米时，仅布置供水。

在条件受限制地区，雨污水可局部采用合流管。

8.0.3 在原有胡同基础上布置市政管线时，原则上应按规范要求实施，胡同宽度不够、难以达到规范要求的，经设计、管理部门确认后，可以采用相关技术措施予以解决。

8.0.4 提倡在胡同小市政与大市政衔接区域，设置污水初级净化、处理装置。

9 供暖、节能改造标准

9.0.1 一、二类院落修缮时，在不损坏原墙体，并具有可逆性的前提下，可做墙体内保温，并采用内侧保温窗，提高房屋的节能标准。

9.0.2 三类院落改造时，墙体应采取保温措施，门窗应选用节能门窗。墙体保温做法可参考《民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)北京地区实施细则》(DBJ01-602-97)推荐的做法；条件允许时，可按《居住建筑节能设计标准》(DBJ11-602-2006) 设计。外墙也可采用混凝土保温装饰砌块（仿古）等新型墙体材料。

三类院落可采用外保温做法，但外观必须与周边环境相协调。

9.0.3 房屋吊顶之上，应增加保温措施。

9.0.4 煤改电地区，可利用峰谷电价政策，采用电采暖方式。在条件具备的院落，提倡采用清洁能源（燃气、电等）和可再生能源（地源热泵技术等）。在不具备采用清洁能源和可再生能源条件的，鼓励采用高效燃煤炉。

9.0.5 地面应做隔潮处理。有条件的，可采取保温措施。

10 修缮材料选用原则和供应

10.0.1 在不影响房屋安全及外观的情况下，提倡使用从旧房上拆下的旧砖、瓦、石材。旧木料的选用从严掌握。

10.0.2 对于二、三类院落内部，在不影响外观风貌的前提下，提倡使用新型、绿色和生态建材。原则上不选用国家或本市禁止使用或在限制使用范围的建筑材料。

10.0.3 材料供应管理要坚持保证质量、降低成本、适度集中和公开、公平、公正的原则。

10.0.4 修缮、改造中需加强管理的重点建筑材料包括：墙体材料、屋面材料、建筑门窗、保温材料、装饰材料。

10.0.5 用量较大的修缮材料，应由建设单位组织招标采购。