工薪族买房的技巧与策略

从现象上看，工薪族买房似乎可望而不可及，其实对大部分工薪族来说，只要转变观念，善于运用买房的技巧与策略，对照自身的经济、住房状况，作一番仔细的盘算与选择，相信有不少工薪族的居住条件会有不同程度的改善。

工薪族买房如何讲究技巧与策略呢？我们以实例来加以说明。

实例一。麦先生在市郊有一套70平方米的住宅，对三口之家来说，住房条件还算过得去，缺点是距离工作单位太远，每天在路途上必需花费两个小时。对此，麦先生打算利用手头不多的积蓄再购买一套住房，既能使手中不多的积蓄保值，又能解决上下班不便的烦恼，但不能造成太大的经济压力。

为此，麦先生走访了不少房地产公司，打算在距工作单位较近的地段购买一套价值23万元左右的房子。他手头仅有不足7万元的资金，买房必须通过银行按揭的方式进行。问题是夫妻俩的月收入只有1700余元，按16万元／20年按揭计算，月平均的还款额为1108元，月收入偿付购房款后，每月不足 600元，难以维持生活。于是麦先生就旧房的出路问题进行了选择，在走访了多家房屋中介公司后，了解到旧房出租每月收取600元租金不成问题时，麦先生便打算出租旧房，用旧房的租金供新房的贷款，这样，每月可支配的生活费为1700－1108＋600＝1192元，基本可保证日常的生活费支出。

当麦先生与房地产公司签妥合同后，他算了这样一笔账，按现有工资收入，如果每月积蓄500元，一年为6000元，20年是12万元，加上利息也不过15万元左右，也就是说，若攒钱买房，按现在的房价要20年后才可买房子，何况到时地段、房价还是个未知数。现在买房，不但可以住现房，解决上下班不便的烦恼，如若地段好的话，房子还会升值。再说，将旧房子出租，年收入7200元，20年后就轻松拥有两套房子。

点评：就收入不高、积蓄不多的家庭而言，选择旧房“养”新房是一种较为现实的家庭理财思路。

实例二。甲、乙两位购房者，于1997年初同时购买了相同面积的新房，不同的是甲靠近市中心，乙在新区，甲比乙购房多花了12万元。从每天上下班的路程来看，甲仅需5分钟，而乙为20分钟；从购买新房3年来的增值情况看，与目前相同地段的房价相比较，甲上涨10％左右，而乙已上涨了30％以上；再来看看乙比甲每天上下班多花费半小时的价值。12万元购房差价，若选择银行按揭，按现行住房贷款利率、20年期月均还款额计算，每月还款额为830．88元，每天为27．70元，相当于一位普通工人的工资收入。再说，每天上下班增加半个小时的路途时间，并不会给工作带来不便。

点评：从不少住房困难家庭的情况来看，由于购房仍迷恋于市中心或原居住地周围的房产，从而制约了这部分对象居住条件的尽早改善。以上事例证明，只要地段选择适当，郊区或新区住宅与市中心高房价房产相比，其优越性是显而易见的，一是增值潜力大；二是居住环境适宜、空气清新；三是选择此类房产，虽然上下班会延长一定的路途时间，但是以低房价、少投入为前提条件的；四是有助于工薪族尽早改善住房条件。因此，从工薪族买房的策略来看，选择郊区、新区或城郊结合部低价位楼盘是较为明智的思路，或许能从“土地级差”和人们心理的地段“级差”中找到投资与享受均适宜的房产。

实例三。笔者相识的一位年轻工人，本来打算租房结婚，买房的计划在三五年以后。面对国家连续降息及良好的买房环境，小两口改变了主意，选择了住房逐级消费的买房策略。于最近动用自己的积蓄＋银行按揭选择了二手房。他们的买房理财观是：10万元积蓄按征税后的存款利率计算，5年期年息为2．304％，5年后可得利息11520元（100000×5×2．304％）；若购买20万元一套的二手房，首付10万元，申请5年期银行按揭10万元，按目前的住房贷款利率、月均还款法计算，5年中共需偿付本息114084元，其中利息14084元；若租房结婚，按低标准月付租金500元计算，5年共需支付租金30000 元（500×60）。贷款买房与租房＋存款相比较，前者仅需支付贷款利息14084元，后者租金减去存款利息后支出为18480元（30000— 11520），很显然贷款买房可减少支出（即获利）4400余元。再说，届时卖旧换新的话，肯定要比存款攒钱买房省力得多，因为贷款买房后，5年中几万元的房租费变成了购买新房的资本。

点评：住房逐级消费，是普通百姓改善住房条件的有效途径之一，适合广大工薪阶层的现实需求。实例中的买房理财技巧主要体现在三个方面：一是将微利存款转为住房投资；二是将租房改变为买房，变租金消费为住房投资；三是以今天的房产积累资本，为将来换房提供相对宽松的资产保障。因此，对已有一定积蓄，不论是租房还是住房条件较差的家庭来说，是继续存钱等待、观望呢？还是面对现实，选择与己适应的买房理财策略，逐级改善住房条件呢？